L'obiettivo indicato dal Governo è quello di favorire la regolarizzazione spontanea delle posizioni catastali, attraverso l'invio di comunicazioni ai contribuenti. Per il 2026 sono previste circa 20.000 lettere di compliance relative, in particolare, a particelle sulle quali risultano presenti fabbricati non censiti.
Si tratta di un'attività che merita particolare attenzione da parte dei proprietari e dei professionisti chiamati ad assisterli, perché una segnalazione catastale non equivale automaticamente alla contestazione di un abuso edilizio. Prima di procedere a qualsiasi adempimento è quindi necessario ricostruire con precisione la situazione dell'immobile.
La ricognizione del territorio arriva al 96%
Alla base della nuova campagna vi è un'attività di mappatura del territorio realizzata attraverso il confronto tra diverse banche dati e rappresentazioni cartografiche.
In particolare, la ricognizione utilizza le ortofoto AGEA, cioè immagini aeree opportunamente corrette e georeferenziate, mettendole a confronto con la cartografia catastale.
Il principio è relativamente semplice: se dalle immagini aeree emerge la presenza di una costruzione che non trova una corrispondente rappresentazione nelle mappe catastali, quella differenza costituisce un elemento che può essere sottoposto a ulteriori verifiche.
Il Documento programmatico di finanza pubblica segnala che la ricognizione è stata completata in 95 province e avviata in altre quattro, raggiungendo una copertura pari a circa il 96% del territorio nazionale. Il completamento dell'attività è previsto entro la fine del 2026.
È importante, tuttavia, interpretare correttamente questo dato: la copertura del 96% riguarda il territorio interessato dalla ricognizione, non significa che il 96% degli immobili sia stato sottoposto a un accertamento individuale.
Anche l'intelligenza artificiale nella mappatura
L'attività di individuazione delle possibili anomalie catastali si avvale anche di strumenti tecnologici sempre più evoluti.
Gli indirizzi del Ministero dell'Economia e delle Finanze per la politica fiscale 2026-2028 contemplano infatti l'utilizzo di algoritmi di intelligenza artificiale nell'attività di fotointerpretazione delle immagini aeree.
L'intelligenza artificiale può quindi contribuire a individuare, in modo più rapido e sistematico, possibili differenze tra ciò che risulta dalla rappresentazione cartografica e ciò che emerge dalle immagini del territorio.
Questo non significa, però, che l'algoritmo determini automaticamente l'esistenza di un immobile abusivo o non dichiarato.
La segnalazione rappresenta un elemento da verificare. Prima di arrivare a qualsiasi conclusione è necessario confrontare la situazione rilevata con la documentazione catastale, gli atti disponibili e lo stato effettivo dell'immobile.
Cosa sono gli "immobili fantasma
Con l'espressione immobili fantasma si fa riferimento, in termini generali, a costruzioni che risultano presenti fisicamente sul territorio ma che non sono correttamente rappresentate negli archivi catastali.
Le situazioni possono essere molto diverse tra loro.
La segnalazione può riguardare, ad esempio:
- un fabbricato completamente assente dalla banca dati catastale;
- un ampliamento dell'edificio non rappresentato;
- una porzione immobiliare realizzata successivamente rispetto all'ultimo aggiornamento catastale;
- una pertinenza, come un deposito o un'autorimessa, non correttamente censita;
- modifiche che hanno determinato una variazione della consistenza o delle caratteristiche dell'immobile senza il conseguente aggiornamento catastale.
Non tutte queste situazioni, però, hanno necessariamente la stessa origine o le medesime conseguenze.
Un fabbricato potrebbe essere stato regolarmente autorizzato sotto il profilo edilizio, ma non essere stato correttamente dichiarato al Catasto. In altri casi, invece, la difformità catastale potrebbe essere accompagnata da problematiche di natura urbanistico-edilizia.
È proprio per questo che la ricezione di una comunicazione di compliance richiede una valutazione caso per caso.
Cosa fare quando arriva una lettera di compliance catastale
La ricezione della comunicazione non dovrebbe essere affrontata con una semplice presentazione automatica di una pratica catastale.
Il primo passo consiste nell'individuare con precisione la posizione oggetto della segnalazione e verificare se quanto indicato dall'Amministrazione trovi effettivo riscontro.
La verifica dovrebbe prendere in considerazione almeno quattro profili.
1. Identificare l'immobile interessato
Occorre innanzitutto verificare particella, foglio, eventuale subalterno e ogni altro riferimento contenuto nella comunicazione.
È necessario accertare che gli identificativi catastali indicati corrispondano effettivamente all'immobile oggetto della segnalazione.
2. Esaminare la situazione catastale
Successivamente è opportuno acquisire la documentazione catastale disponibile, verificando, a seconda dei casi:
- visure catastali;
- estratti di mappa;
- planimetrie;
- precedenti variazioni catastali;
- eventuali atti di aggiornamento già presentati.
Questa verifica può consentire di comprendere se l'anomalia segnalata sia effettivamente presente o se, invece, derivi da una situazione già regolarizzata o da un disallineamento degli archivi.
3. Confrontare il Catasto con lo stato di fatto
La documentazione deve poi essere confrontata con la situazione reale dell'immobile.
In presenza di dubbi può essere necessario effettuare un sopralluogo e un rilievo, soprattutto quando la segnalazione riguarda ampliamenti, nuove costruzioni o modifiche della sagoma dell'edificio.
4. Verificare la situazione urbanistico-edilizia
Questo è probabilmente il passaggio più delicato.
La verifica catastale deve essere tenuta distinta dalla ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile.
È quindi necessario esaminare, ove rilevante, i titoli edilizi, le autorizzazioni, le pratiche presentate e la documentazione comunale disponibile, per comprendere se lo stato attuale dell'immobile sia coerente con quello risultante dalla documentazione urbanistica.
Catasto e urbanistica sono due piani diversi
Uno degli equivoci più frequenti, anche in occasione delle campagne di compliance, consiste nel considerare equivalenti la regolarità catastale e quella edilizia.
Non è così.
Un immobile non correttamente censito al Catasto non è necessariamente abusivo.
Allo stesso modo, la presenza di un immobile correttamente rappresentato negli archivi catastali non dimostra, di per sé, la sua regolarità urbanistico-edilizia.
Il Catasto ha infatti una funzione essenzialmente fiscale e inventariale. L'aggiornamento catastale serve a rendere coerente la banca dati catastale con la situazione dell'immobile, ma non costituisce uno strumento di sanatoria edilizia.
Di conseguenza, se durante le verifiche emerge una difformità urbanistica, la presentazione di una dichiarazione catastale non risolve automaticamente il problema.
La ricostruzione dello stato legittimo deve essere effettuata secondo la disciplina urbanistico-edilizia applicabile, tenendo conto anche dell'articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.
La distinzione è fondamentale: prima di aggiornare il Catasto è opportuno capire quale sia l'effettiva situazione dell'immobile.
Una particolare attenzione agli immobili interessati dai bonus edilizi
La nuova campagna sugli immobili non censiti si affianca a un'altra attività di compliance catastale già avviata dall'Amministrazione finanziaria e collegata agli interventi agevolati con i bonus edilizi.
Il Documento programmatico di finanza pubblica riferisce che nel secondo trimestre 2026 sono state inviate comunicazioni relative a circa 21.600 immobili interessati da interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, totalmente o parzialmente, con risorse pubbliche dal 2019.
Si tratta di un filone di controllo distinto rispetto alla ricerca dei fabbricati completamente non dichiarati.
I due numeri, pertanto, non devono essere sommati né confusi: le circa 20.000 comunicazioni previste per gli immobili non censiti costituiscono una specifica campagna, mentre le 21.600 comunicazioni relative agli immobili interessati dai bonus edilizi appartengono a un diverso ambito di verifica.
Le regolarizzazioni spontanee sono già aumentate
L'attività di controllo e sensibilizzazione produce effetti che vanno oltre le singole lettere inviate ai contribuenti.
Già nel 2025, infatti, il crescente livello di attenzione sulle verifiche catastali connesse ai bonus edilizi ha determinato un significativo aumento delle regolarizzazioni spontanee.
Nel corso dell'anno sono state presentate dichiarazioni di variazione catastale relative a circa 70.000 immobili interessati da interventi agevolati, con un incremento del 25% rispetto all'anno precedente.
Il dato evidenzia un elemento importante: la compliance non si limita necessariamente all'attività successiva alla ricezione di una comunicazione. La prospettiva di controlli più sistematici può indurre i proprietari a verificare preventivamente la propria posizione e ad aggiornare spontaneamente gli archivi.
La lettera non va ignorata, ma nemmeno interpretata automaticamente come un accertamento
La comunicazione di compliance ha una funzione essenzialmente preventiva e mira a favorire l'adempimento spontaneo.
Questo non significa che il contribuente debba procedere automaticamente all'aggiornamento catastale senza prima comprendere la ragione della segnalazione.
Al contrario, una comunicazione di questo tipo dovrebbe essere considerata come il punto di partenza di una verifica strutturata.
È opportuno:
- leggere attentamente la comunicazione;
- identificare la particella o il fabbricato interessato;
- verificare la documentazione catastale;
- confrontare la documentazione con lo stato di fatto;
- ricostruire, quando necessario, la situazione urbanistico-edilizia;
- individuare gli eventuali adempimenti catastali;
- verificare le modalità e i termini indicati nella specifica comunicazione ricevuta.
Il DPFP non introduce, infatti, un'unica procedura applicabile indistintamente a tutte le situazioni né stabilisce, per il solo fatto della ricognizione territoriale, un termine generale di risposta valido per ogni contribuente.
Le modalità operative devono essere verificate in relazione alla singola comunicazione e alla normativa applicabile.
Cosa cambia per i proprietari
La campagna di mappatura rappresenta un ulteriore passo verso una maggiore integrazione delle informazioni utilizzate dall'Amministrazione finanziaria.
La disponibilità di immagini aeree, cartografia catastale, banche dati e strumenti di analisi automatizzata consente infatti di effettuare controlli territoriali sempre più capillari.
Per i proprietari diventa quindi particolarmente importante verificare che la documentazione catastale sia coerente con la situazione effettiva dell'immobile.
Questo vale non soltanto per gli edifici completamente assenti dagli archivi, ma anche per ampliamenti, pertinenze, modifiche e variazioni della consistenza che potrebbero non essere stati correttamente rappresentati.
La compliance catastale deve però essere affrontata con un approccio prudente: regolarizzare il Catasto non significa regolarizzare automaticamente l'immobile sotto il profilo edilizio.
Conclusioni
La campagna sugli immobili non dichiarati segna una nuova fase dell'attività di controllo del territorio. La ricognizione ha ormai raggiunto una copertura molto ampia e l'Amministrazione dispone di strumenti tecnologici sempre più sofisticati per individuare possibili anomalie.
Le circa 20.000 lettere previste entro la fine del 2026 rappresentano, pertanto, un segnale importante per i proprietari e per i professionisti.
La corretta gestione di una comunicazione di compliance non consiste, tuttavia, nella semplice presentazione di una pratica catastale. È necessario prima comprendere che cosa è stato segnalato, perché è stato segnalato e quale sia l'effettiva situazione dell'immobile.
Solo dopo questa ricostruzione sarà possibile individuare l'eventuale adempimento catastale e, se necessario, affrontare separatamente le eventuali questioni urbanistico-edilizie.
In questa prospettiva, una verifica preventiva della posizione catastale e documentale degli immobili può rappresentare uno strumento utile per intercettare eventuali disallineamenti prima che diventino oggetto di una comunicazione dell'Amministrazione finanziaria.
