Morosità in Condominio: chi paga le spese per i solleciti e come funziona il recupero crediti

La gestione dei debiti all’interno di un edificio rappresenta una delle sfide più faticose per la convivenza civile. Quando un proprietario interrompe i pagamenti delle quote, l’intero gruppo subisce un danno economico che può bloccare servizi essenziali come il riscaldamento o la pulizia delle scale.

In questo contesto, nasce spesso una domanda pratica: chi paga le spese per le lettere di sollecito ai condomini morosi? Non è solo una questione di pochi euro di affrancatura, ma un tema che tocca i principi cardine della ripartizione degli oneri comuni.

Chi paga le raccomandate inviate ai morosi?

Le spese postali necessarie per inviare i solleciti di pagamento sono considerate, in prima battuta, spese di amministrazione generale. Poiché mirano a recuperare fondi indispensabili per il funzionamento del palazzo, sono effettuate nell’interesse della collettività.

La regola generale

Secondo la legge, tali oneri devono essere ripartiti tra tutti i partecipanti al condominio in base ai millesimi di proprietà, esattamente come accade per la luce delle scale o il compenso dell’amministratore.

L'eccezione del Regolamento

L'amministratore non può addebitare d'ufficio queste spese solo al condomino moroso, a meno che non esista una clausola specifica nel Regolamento di Condominio.

Regolamento Assembleare: Votato a maggioranza, deve rispettare i limiti di legge.

Regolamento Contrattuale: Predisposto dal costruttore e accettato nei rogiti, ha forza maggiore e può prevedere criteri più rigidi.

Nota bene!!!: In assenza di clausole nel regolamento, il costo delle lettere apparirà nel bilancio come spesa comune. Solo in caso di causa legale, il giudice potrà decidere di porre tali costi a carico esclusivo dell’inadempiente nella sentenza definitiva.

Il Decreto Ingiuntivo: lo strumento per il recupero forzoso

Se i solleciti non bastano, l’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente (solitamente entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio) attraverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

A differenza dei decreti ordinari, quello condominiale permette di agire subito con il pignoramento o l’iscrizione di ipoteca, senza attendere i 40 giorni canonici per l’opposizione.

I documenti necessari per provare il debito

Per ottenere il decreto dal giudice, l’amministratore deve presentare un fascicolo che includa:

- Verbale dell'assemblea di approvazione del bilancio (consuntivo o preventivo).

- Stato di ripartizione delle spese con la quota precisa per ogni condomino.

- Tabelle millesimali di riferimento.

- Rendiconto della gestione con le voci di entrata e uscita.

Attenzione al "Condomino Apparente"

Un errore frequente è notificare il debito a chi si comporta come proprietario (ad esempio il marito che vive in casa) ma non lo è formalmente. La giurisprudenza rifiuta la figura del "condomino apparente": l'azione legale deve essere rivolta esclusivamente al titolare effettivo risultante dai registri immobiliari. L'amministratore ha l'obbligo di verificare la titolarità tramite visure catastali per evitare che il condominio sprechi denaro in cause nulle.

Cosa può contestare il moroso?

I margini di manovra per chi riceve un decreto ingiuntivo sono molto stretti. In sede di opposizione, non si può contestare la validità della delibera (che andava impugnata entro 30 giorni), ma solo questioni legate all'efficacia del debito, come:

- Prova dell'avvenuto pagamento (bonifici o ricevute).

- Errore nel calcolo dei millesimi rispetto alle tabelle.

- Prescrizione del debito (se sono passati più di 5 anni).

Spese impreviste e bilancio preventivo

Cosa succede se i costi (come il gas) aumentano improvvisamente superando il preventivo? L’amministratore non può aumentare le quote autonomamente. Per coprire i rincari deve:

- Utilizzare un fondo speciale già esistente.

- Convocare un'assemblea straordinaria per autorizzare la variazione delle quote.

La trasparenza del rendiconto rimane la bussola fondamentale per garantire che ogni richiesta di pagamento sia giustificata e legalmente esigibile.

Guerra per il Parcheggio in Condominio? Ecco cosa dice la Legge (e come evitarla)

 

Il cortile condominiale è spesso lo scenario di una delle "battaglie" più accese tra vicini di casa: la gestione dei posti auto. Quando lo spazio non basta per tutti, la tensione sale. Tuttavia, il Codice Civile e la Corte di Cassazione tracciano confini molto netti per garantire che il diritto di uno non diventi il prevaricamento sull'altro.

Che cos'è, legalmente, un "Cortile"?

Prima di discutere su chi possa parcheggiare, bisogna capire di cosa stiamo parlando. Secondo la Cassazione (sent. n. 2532/2017), il cortile non è solo lo spazio tra gli edifici che dà luce e aria. Il concetto è molto più ampio: include aree verdi, zone di rispetto, intercapedini e, appunto, i parcheggi.

Tutti questi spazi sono presunti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. Questo significa che, a meno che un atto d’acquisto (il "titolo contrario") non dichiari che un’area appartiene a un singolo proprietario, lo spazio appartiene a tutti.

La regola d'oro: l'uso paritario (Art. 1102 c.c.)

L'amministrazione dei posti auto non è un far west. L'art. 1102 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino può usare la cosa comune, purché:

Non ne alteri la destinazione.

Non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Il divieto di "Posto Fisso" a vita

Un errore comune nelle assemblee è pensare di poter assegnare "per sempre" un posto specifico a un condomino. La Cassazione (sentenza 9069/2022) è stata categorica: l’assemblea non può deliberare l’assegnazione nominativa, esclusiva e a tempo indefinito di posti auto fissi.

Perché questo divieto?

Sottrazione del bene: Se assegno un posto fisso a Tizio, sto togliendo a Caio il diritto di usare quella porzione di suolo comune.

Rischio Usucapione: Un possesso esclusivo e prolungato nel tempo potrebbe permettere al singolo condomino di rivendicare la proprietà dell'area, sottraendola definitivamente al condominio.

Quando i posti non bastano: il criterio della turnazione

Se il numero di auto supera quello dei posti disponibili, la soluzione più equa (e caldeggiata dai giudici) è la turnazione. L'assemblea può stabilire turni settimanali, mensili o stagionali, garantendo che nel tempo tutti abbiano avuto la stessa possibilità di parcheggiare. Questo sistema rispetta perfettamente il principio di uguaglianza sancito dalla legge.

Nota bene: Non si possono escludere i proprietari di locali commerciali (negozi o uffici) dal diritto al parcheggio, a meno che il regolamento contrattuale non preveda diversamente.

Attenzione: Parcheggiare abusivamente è un reato

Una delle novità più incisive riguarda le conseguenze penali per chi occupa spazi non autorizzati. Molti pensano che un parcheggio selvaggio sia solo una sgarbo condominiale, ma la Cassazione Penale (sent. n. 31700/2023) ha alzato il tiro.

Parcheggiare abusivamente nel cortile condominiale senza averne diritto può integrare il reato di violazione di domicilio (art. 614 c.p.). Il cortile è considerato a tutti gli effetti una "privata dimora": anche se condiviso, è uno spazio privato non accessibile al pubblico. Chi entra e sosta senza autorizzazione viola la sfera di riservatezza e sicurezza dei residenti.

PROPRIETA' E VICINATO: DIRITTI, LIMITI E REGOLE PER UNA CONVIVENZA CIVILE

Il diritto di proprietà, garantito dall'articolo 832 del Codice Civile italiano, conferisce al proprietario la possibilità di godere e disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo. Tuttavia, tale diritto incontra limiti imposti dalla legge, volti a tutelare i diritti degli altri e a garantire una convivenza armoniosa, soprattutto in ambiti sensibili come i rapporti di vicinato.

I Limiti al Diritto di Proprietà

I principali limiti sono sanciti dal Codice Civile e dalle leggi speciali, con l’obiettivo di evitare che l’esercizio del diritto di proprietà causi pregiudizi agli altri. Tra i più rilevanti vi sono:

1. Divieto di immissioni intollerabili: rumori, odori, fumi e altri fattori disturbanti devono rimanere entro i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.).
2. Divieto di atti emulativi: è vietato compiere atti il cui unico scopo sia quello di recare molestia ad altri (art. 833 c.c.).
3. Rispetto delle distanze legali: sono previsti vincoli specifici per la costruzione e il posizionamento di elementi edilizi per garantire il diritto di veduta, di luce e di aria (artt. 905-907 c.c.).

Un Caso Concreto: Il Tribunale di Messina

La recente sentenza n. 2507/2024 del Tribunale di Messina offre uno spunto per riflettere su alcune tra le principali problematiche legate ai rapporti di vicinato in ambito condominiale. Il caso vedeva contrapposti i proprietari di un ristorante, ubicato al piano terra di un edificio, e i condomini dei piani superiori, che lamentavano vari pregiudizi, tra cui:

• Immissioni sonore oltre i limiti della tollerabilità.

• Limitazione della servitù di veduta.

• Occupazione di un'area condominiale comune.

Esiti e Riflessioni

Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande degli attori, ordinando ai proprietari del ristorante di ricondurre le immissioni sonore delle apparecchiature entro i limiti consentiti dalla normativa. Tuttavia, ha respinto le richieste relative alla violazione della servitù di veduta e all'occupazione dell'area condominiale, ritenendo che:

• Non sussisteva una servitù di veduta nei termini di legge.

• L’area contestata non era destinata all’uso comune, ma all’accesso esclusivo del ristorante.

Il Diritto di Veduta e le Distanze Legali

L’articolo 907 c.c. sancisce che le costruzioni non possono essere realizzate a meno di tre metri dalle vedute dirette o oblique. Tale limite, finalizzato a garantire aria e luce, è applicabile anche in contesti condominiali. Tuttavia, per la costituzione di una servitù di veduta, è necessaria una chiara previsione legale, contrattuale o acquisizione per usucapione, condizioni che nel caso di specie non risultavano soddisfatte.

Immissioni Sonore e Tollerabilità

Sul tema delle immissioni, la normativa italiana, combinata con la giurisprudenza consolidata, stabilisce che la valutazione della tollerabilità deve essere basata sia sui limiti assoluti di rumore che sui valori differenziali, tenendo conto del contesto locale. Nel caso in esame, il Tribunale ha ritenuto intollerabili i rumori prodotti dai compressori delle celle frigorifere, imponendone l'adeguamento ai parametri di legge.

Conclusione

La sentenza del Tribunale di Messina evidenzia la necessità di un equilibrio tra il diritto di proprietà e il rispetto dei diritti altrui. In ambiti come quello condominiale, il rispetto delle normative e il buon senso sono essenziali per prevenire e risolvere conflitti, garantendo una convivenza pacifica e il rispetto reciproco. La conoscenza dei propri diritti e doveri rappresenta un primo passo fondamentale per affrontare e risolvere le problematiche che possono emergere nei rapporti di vicinato

FESTEGGIA RESPONSABILMENTE: IL CAPODANNO IN CONDOMINIO

La notte del 31 dicembre è da sempre caratterizzato da cene e festeggiamenti per celebrare l'avvento del nuovo anno.
In conclusione, è senz'altro lecito concedersi un momento di svago e festeggiamento per celebrare la fine dell'anno in corso e l'inizio del nuovo, anche in un contesto condominiale. Tuttavia, è cruciale consultare il regolamento condominiale per individuare eventuali limitazioni o clausole specifiche, agendo sempre con rispetto ed educazione per evitare di arrecare disturbo agli altri residenti e di mettere a rischio la sicurezza delle persone, degli animali e delle proprietà.

Per coloro che dimorano in un contesto condominiale, è essenziale prestare particolare attenzione a questioni che potrebbero generare discussioni e malcontento. A tale proposito, è opportuno richiamare l'attenzione sull'articolo 844 del codice civile, che regola le "immissioni acustiche" o rumori, vietando quelli che superano la normale soglia di tollerabilità.

Salvo disposizioni specifiche nel regolamento condominiale riguardanti i rumori durante le festività, è ammissibile un moderato aumento di rumori e musica al di fuori degli orari consueti in occasione del Capodanno. Tuttavia, è imperativo agire con educazione, buon senso e rispetto per gli altri condomini, evitando comportamenti eccessivi.

Un altro tema di discussione inerente ai festeggiamenti di Capodanno riguarda i fuochi d'artificio e i botti. È essenziale considerare che molti Comuni emettono ordinanze specifiche per limitare tali manifestazioni, vietando l'uso di petardi e fuochi d'artificio per motivi di sicurezza, dato che tali esibizioni spesso causano vittime e feriti e rappresentano un pericolo per gli animali e le abitazioni.

L'articolo 703 del codice penale disciplina chiaramente il divieto di sparare armi da fuoco, accendere fuochi d'artificio o compiere altre attività pericolose senza la debita licenza dell'Autorità, soprattutto in luoghi abitati. Al fine di proteggere il condominio da possibili danni o incidenti, è consigliabile stipulare una polizza assicurativa globale sull'edificio, coprendo così le parti comuni, le abitazioni private e terze persone. La decisione in merito spetta all'assemblea di condominio, che determinerà anche la durata e la scelta della società assicurativa.

Qualora i condomini intendano organizzare una festa condominiale in occasione del Capodanno, è essenziale avvisare preventivamente l'amministratore, a meno che il regolamento condominiale non imponga divieti specifici in tal senso.

In conclusione, è senz'altro lecito concedersi un momento di svago e festeggiamento per celebrare la fine dell'anno in corso e l'inizio del nuovo, anche in un contesto condominiale. Tuttavia, è cruciale consultare il regolamento condominiale per individuare eventuali limitazioni o clausole specifiche, agendo sempre con rispetto ed educazione per evitare di arrecare disturbo agli altri residenti e di mettere a rischio la sicurezza delle persone, degli animali e delle proprietà.

REVOCA E DIMISSIONI DELL'AMMINISTRATORE: LA GUIDA PER UNA GESTIONE CONDOMINIALE SENZA SORPRESE!

 

Nel contesto della gestione condominiale, la figura dell'amministratore svolge un ruolo cruciale. La normativa italiana, delineata dall'articolo 1129 del Codice Civile, fornisce regole chiare per la revoca dell'amministratore, le sue dimissioni, e i poteri in regime di "prorogatio imperii". In questo articolo, esamineremo i principali punti relativi a questi aspetti e le implicazioni legali ad essi associati.

Revoca dell'amministratore: quando e come avviene

Secondo l'articolo 1129, comma 11, del Codice Civile, l'assemblea condominiale può revocare l'amministratore in qualsiasi momento, con lo stesso quorum utilizzato per la nomina. La revoca può avvenire senza giusta causa alla scadenza naturale del mandato, ma se anticipata, richiede una motivazione valida. Gravi irregolarità, come omissione della convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale o mancata apertura del conto corrente, possono giustificare la revoca su richiesta di un condomino.

Le "gravi irregolarità" includono diverse situazioni, come il rifiuto di convocare assemblee necessarie, omissioni fiscali, e comportamenti che generano confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell'amministratore. In caso di revoca, l'autorità giudiziaria può intervenire su richiesta dei condomini.

Il provvedimento giudiziale e la consegna della documentazione

L'articolo 64 delle "Disposizioni di attuazione del Codice Civile" stabilisce che la revoca può essere decisa dal tribunale dopo aver sentito l'amministratore. In caso di revoca, l'amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini. Il mancato rispetto di questa disposizione può configurare il reato di appropriazione indebita.

Dimissioni dell'amministratore: quando sono legittime?

L'amministratore può dimettersi in qualsiasi momento senza preavviso, ma in assenza di giusta causa, potrebbe essere tenuto a risarcire il condominio. In caso di dimissioni, l'amministratore deve convocare un'assemblea per la nomina del successore. Se l'assemblea non raggiunge il quorum, l'amministratore uscente può richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria per la nomina del sostituto.

Regime di "prorogatio imperii": cosa comporta

Il regime di "prorogatio imperii" stabilisce che l'amministratore uscente rimane in carica fino alla nomina del successore, operando in via provvisoria. Tuttavia, l'assemblea può evitarlo con una delibera specifica e nominando un nuovo amministratore. In questo regime, l'amministratore può svolgere solo attività essenziali, a meno che l'assemblea non ratifichi le sue azioni.

Compensazione dell'amministratore: la delibera deve specificare il compenso

La delibera che nomina o conferma l'amministratore è considerata nulla se non specifica il compenso. Secondo l'articolo 1129, comma quattordicesimo, del Codice Civile, il compenso deve essere specificato in modo analitico. La mancanza di chiarezza sull'importo del compenso può rendere nulla la delibera.

In sintesi, la gestione dell'amministratore di condominio è soggetta a precise normative che disciplinano revoca, dimissioni e compensi. La comprensione di tali disposizioni è fondamentale per garantire una gestione condominiale trasparente e conforme alla legge.

CONDOMINIO. PRESIDENTE E SEGRETARIO: SONO DAVVERO NECESSARI?

La Legge N° 220/2012, che ha introdotto la Riforma del Condominio, non ha stabilito alcuna prescrizione riguardante la designazione del Presidente e del Segretario. Di conseguenza, non esiste un obbligo normativo per la nomina di tali figure che possa compromettere la validità del verbale dell'assemblea condominiale. Questo è in netto contrasto con i requisiti delineati dall'art. 2375 del codice civile, intitolato "Verbale delle deliberazioni dell’assemblea," nel contesto del diritto societario, in cui le decisioni dell'assemblea devono essere registrate in un verbale firmato dal presidente e dal sottosegretario o dal notaio.

La Corte di legittimità ha chiarito che l'efficacia del verbale dell'assemblea condominiale ha la natura giuridica di un documento privato. Pertanto, il valore legale del verbale assembleare, accompagnato dalle firme del presidente e del segretario, serve a indicare l'origine delle dichiarazioni da parte dei firmatari (Cass. Ord. N° 11375/2017).

Il Decreto Legge N° 104 del 14 agosto 2020, successivamente convertito nella Legge N° 126 del 13 ottobre 2020, ha confermato e modificato le procedure per le assemblee, come specificato nell'art. 66 disp. att. c.c. L'art. 63 di tale decreto ha introdotto, al comma 1 bis, lettera b), la possibilità che la partecipazione all'assemblea avvenga tramite videoconferenza, previo consenso di tutti i condomini. In questo caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, viene trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le stesse formalità della convocazione.

Pertanto, sebbene il Presidente e il Segretario siano richiamati nell'art. 66 disp. att. c.c., eventuali difetti legati alla loro nomina, revoca, firma o rimozione sono considerati semplici irregolarità che non compromettono la legittimità della deliberazione. Tali irregolarità non sono equiparabili, ad esempio, al difetto di convocazione o alla mancanza dei quorum necessari, e di conseguenza, qualsiasi indagine su tali questioni sarebbe considerata irrilevante (Trib. Civ. Roma Sez. V Sent n. 17028/2020).

E' possibile vietare il possesso di un animale in condominio?

La nuova formulazione dell’articolo 1138 del codice civile nega ai regolamenti condominiali la possibilità di vietare il possesso o la detenzione di animali domestici. Il termine animali da compagnia è stato sostituito dal più vago animali domestici dai confini più vacui. Resta salva la facoltà dell’assemblea condominiale di disciplinare l’uso degli spazi o dei servizi comuni da parte dei proprietari di animali e il comportamento che essi devono tenere all’interno del complesso condominiale.