Concordato preventivo biennale 2026-2027: le nuove regole, i limiti e i vantaggi del rinnovo

Il concordato preventivo biennale entra in una nuova fase applicativa. In vista delle adesioni per il biennio 2026-2027, le modifiche normative intervenute negli ultimi mesi hanno ridefinito alcuni aspetti essenziali dell’istituto, dai requisiti di accesso ai criteri di determinazione della proposta, fino agli effetti del rinnovo e alle ipotesi di decadenza.

In questo contesto si inserisce la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8 del 6 ottobre 2026, che riordina i chiarimenti interpretativi elaborati dall’Amministrazione finanziaria e offre un quadro organico della disciplina. Il documento assume particolare rilevanza per i professionisti chiamati ad assistere imprese e lavoratori autonomi nella valutazione della convenienza dell’adesione e nella gestione degli adempimenti connessi.

Per comprendere la portata delle novità, occorre partire dalla funzione del concordato e analizzare le principali modifiche che interessano il prossimo biennio.

Come funziona il concordato preventivo biennale

Il concordato preventivo biennale (CPB) è uno strumento finalizzato a favorire l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari attraverso la determinazione anticipata di una parte della base imponibile.

Il meccanismo prevede che l’Agenzia delle Entrate formuli una proposta relativa al reddito d’impresa o di lavoro autonomo e, per i soggetti interessati, al valore della produzione netta rilevante ai fini IRAP. La proposta viene elaborata sulla base delle informazioni dichiarative, dei dati disponibili e degli elementi utilizzati per la valutazione dell’affidabilità fiscale del contribuente.

L’adesione comporta l’accettazione delle basi imponibili concordate per i due periodi d’imposta interessati, secondo le condizioni previste dalla normativa. Ne deriva un elemento di certezza nella determinazione del prelievo, ma anche un vincolo che deve essere valutato con attenzione: un risultato economico effettivo inferiore a quello concordato non determina, di per sé, una corrispondente riduzione della base imponibile fiscale.

Al contrario, quando il risultato effettivo supera quello concordato, il maggior reddito ordinariamente prodotto non comporta automaticamente un incremento della base imponibile oggetto dell’accordo, fatti salvi gli effetti delle specifiche disposizioni applicabili.

Il vantaggio potenziale deve quindi essere valutato insieme ai rischi connessi all’andamento dell’attività, alla sostenibilità degli importi concordati e alle condizioni che possono determinare la cessazione o la decadenza dal regime.

La circolare n. 8/2026: un quadro interpretativo più organico

La circolare del 6 ottobre 2026 raccoglie e coordina i chiarimenti che l’Agenzia delle Entrate ha fornito nel corso degli ultimi anni, anche attraverso le precedenti circolari, le FAQ e le risposte a quesiti specifici.

L’esigenza di sistematizzazione deriva dalla complessità applicativa del CPB. La disciplina coinvolge, infatti, situazioni differenti: contribuenti individuali, società, associazioni professionali, società tra professionisti e soggetti interessati da operazioni straordinarie. A ciò si aggiungono le regole relative agli ISA, le condizioni di accesso, le cause di esclusione e cessazione, gli effetti delle dichiarazioni integrative e le modalità di determinazione degli acconti.

Il documento si articola in una trattazione generale dell’istituto, aggiornata alla luce degli interventi normativi più recenti, e in un’appendice che riunisce le principali soluzioni interpretative già diffuse dall’Amministrazione finanziaria.

Per imprese, professionisti e consulenti, il valore pratico della circolare consiste soprattutto nella possibilità di ricostruire la disciplina attraverso un riferimento unitario. Ciò non elimina la necessità di esaminare le singole fattispecie, ma agevola l’individuazione dei criteri da applicare ai casi concreti.

Adesione 2026-2027: limiti più stringenti alla proposta

Una delle novità riguarda i limiti alla crescita della proposta di concordato rispetto al reddito dichiarato nel periodo d’imposta precedente a quello cui la proposta si riferisce, opportunamente rettificato secondo le disposizioni del decreto sul CPB.

Le modifiche introdotte dagli articoli 7 e 7-bis del decreto-legge n. 38/2026 hanno ampliato il sistema di limitazione delle proposte, estendendolo anche ai contribuenti con livelli di affidabilità fiscale meno elevati.

I limiti previsti sono i seguenti:

Punteggio ISA / Incremento massimo della proposta rispetto al reddito di riferimento

• Pari a 10 / 10%
• Pari o superiore a 9 e inferiore a 10 / 15%
• Pari o superiore a 8 e inferiore a 9 / 25%
• Pari o superiore a 6 e inferiore a 8 / 30%
• Pari o superiore a 1 e inferiore a 6 / 35%

La graduazione dei limiti collega quindi l’entità massima della proposta al livello di affidabilità fiscale attribuito al contribuente. Per le posizioni con punteggi più elevati, il margine di incremento è più contenuto; per quelle con risultati ISA inferiori, la percentuale massima consentita è maggiore.

La verifica non può limitarsi al confronto tra due importi: occorre individuare correttamente il periodo d’imposta di riferimento e applicare le rettifiche previste dalla disciplina. Inoltre, la valutazione della proposta deve tenere conto delle ulteriori condizioni di accesso e delle eventuali cause di esclusione.

Il termine di adesione per il biennio 2026-2027

Per il solo biennio 2026-2027, il termine di adesione è stato differito al 31 ottobre 2026. Per i contribuenti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, il riferimento è invece l’ultimo giorno del decimo mese successivo alla chiusura del periodo d’imposta.

La scadenza rende particolarmente importante una valutazione tempestiva della proposta. L’analisi dovrebbe comprendere non soltanto il confronto con i redditi storici, ma anche le previsioni economiche, gli investimenti programmati, la struttura dei costi e gli eventuali fattori che potrebbero incidere sulla redditività nel biennio.

Il trattamento degli investimenti agevolati

Un’ulteriore modifica riguarda gli investimenti riconducibili al cosiddetto iperammortamento, effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2026 e il 30 settembre 2028.

La normativa prevede l’esclusione dal reddito d’impresa concordato della maggiorazione delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria riferibili agli investimenti interessati, intervenendo sull’articolo 16 del decreto CPB.

La disposizione assume rilievo per le imprese che programmano investimenti agevolati, poiché incide sul rapporto tra la determinazione concordata del reddito e gli effetti fiscali delle misure di incentivazione.

Requisiti di accesso e cause di esclusione: una distinzione decisiva

Tra gli interventi più significativi introdotti dall’articolo 28 del decreto legislativo n. 148/2026, cosiddetto decreto Omnibus, rientra la revisione degli effetti connessi alla mancanza dei requisiti di accesso o alla presenza di cause di esclusione.

Per il biennio 2026-2027, l’adesione effettuata in assenza dei requisiti previsti dall’articolo 10 del decreto CPB, oppure in presenza di una causa di esclusione contemplata dall’articolo 11, è priva di effetti.

La conseguenza è rilevante anche sul piano operativo: in queste circostanze, l’adesione non viene più ricondotta a un’ipotesi di decadenza successiva, ma è considerata come mai intervenuta.

La verifica preliminare dei presupposti assume pertanto un’importanza ancora maggiore. Non è sufficiente accettare la proposta elaborata dall’Agenzia: occorre accertare che il contribuente possieda effettivamente le condizioni richieste dalla legge.

Il decreto Omnibus interviene inoltre su alcune cause di esclusione riguardanti le modifiche della compagine sociale e le attività esercitate da associazioni professionali e società tra professionisti o avvocati.

In particolare, per il rinnovo del concordato, vengono introdotte specifiche eccezioni in relazione all’ingresso di soci o associati che, nell’anno precedente, abbiano percepito redditi di lavoro dipendente o assimilati, oppure conseguito redditi d’impresa o di lavoro autonomo, entro il limite complessivo di 35.000 euro.

Sono inoltre ridefinite alcune ipotesi relative alle attività economiche esercitate da associazioni e società professionali, quando queste non risultino riconducibili all’attività cui si riferisce l’ISA applicato individualmente dal socio o dall’associato.

Si tratta di disposizioni che richiedono un esame puntuale della struttura organizzativa e della situazione reddituale dei soggetti coinvolti, soprattutto nei casi di rinnovo.

Rinnovo del concordato: più benefici e maggiore flessibilità

Il decreto Omnibus interviene anche sull’articolo 14 del decreto CPB, rafforzando alcuni vantaggi riconosciuti ai contribuenti che decidono di rinnovare l’adesione per un ulteriore biennio.

Il legislatore ha previsto, in sostituzione di alcuni benefici premiali ordinariamente collegati al livello di affidabilità fiscale, soglie più elevate per determinate agevolazioni.

In particolare, per la compensazione dei crediti, l’esonero dal visto di conformità è riconosciuto entro i seguenti limiti annui:

• Crediti IVA: fino a 100.000 euro, rispetto alla soglia ordinaria di 70.000 euro.
• Imposte dirette e IRAP: fino a 70.000 euro, rispetto alla soglia ordinaria di 50.000 euro.

Per i rimborsi IVA, la soglia entro cui è possibile beneficiare dell’esonero dal visto di conformità o dalla prestazione della garanzia viene elevata a 100.000 euro annui, rispetto al precedente limite di 70.000 euro.

È inoltre previsto un ampliamento del beneficio relativo ai termini di decadenza per l’attività di accertamento: l’anticipazione è portata a due anni, anziché a un anno, nei limiti e alle condizioni stabiliti dalla normativa.

Il rinnovo introduce anche una maggiore flessibilità finanziaria. Per i contribuenti interessati è prevista la possibilità di rateizzare, senza applicazione degli interessi, le somme dovute a titolo di saldo e di acconto delle imposte, secondo le disposizioni applicabili.

Questi benefici possono incidere concretamente sulla gestione fiscale e finanziaria dell’impresa o dello studio professionale. La loro effettiva utilità deve tuttavia essere rapportata alla situazione del singolo contribuente, alle soglie applicabili e alle condizioni richieste per il riconoscimento delle agevolazioni.

Il ravvedimento speciale per le annualità pregresse

Un ulteriore elemento di interesse riguarda la possibilità, prevista dall’articolo 29 del decreto Omnibus, di accedere al ravvedimento speciale per le annualità dal 2020 al 2023 da parte dei contribuenti che rinnovano il concordato per il biennio 2026-2027.

Il meccanismo consente, al ricorrere delle condizioni previste, di regolarizzare determinate annualità mediante il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, delle relative addizionali e dell’IRAP.

La misura richiede una valutazione autonoma rispetto alla convenienza del concordato. Prima di procedere, è necessario verificare l’effettiva ammissibilità del contribuente, le annualità interessate, le modalità di determinazione dell’imposta sostitutiva e gli eventuali effetti sulla posizione fiscale complessiva.

Errori dichiarativi e decadenza: cambia il quadro delle conseguenze

Il decreto Omnibus riorganizza le disposizioni che disciplinano la rilevanza delle basi imponibili concordate e le ipotesi di decadenza, con particolare riferimento agli errori e alle omissioni nei dati utilizzati per la formulazione della proposta.

La nuova impostazione mira a distinguere le irregolarità che possono essere regolarizzate dalle violazioni che incidono in modo sostanziale sulla validità del concordato.

In particolare, gli errori e le omissioni relativi ai dati contenuti nella dichiarazione dei redditi o comunicati ai fini della proposta possono essere corretti mediante dichiarazione integrativa e regolarizzazione delle sanzioni attraverso il ravvedimento operoso, nei casi consentiti dalla legge.

La possibilità di regolarizzazione non è tuttavia illimitata. Restano ferme le specifiche esclusioni previste per determinate violazioni, comprese quelle di rilevanza penale e quelle riguardanti i dati indicati nel modello ISA.

Quando ricorrono i presupposti, la correzione consente di riallineare il reddito o il valore della produzione netta concordati ai dati dichiarativi rettificati, evitando che l’accordo continui a fondarsi su informazioni inesatte.

Anche le ipotesi di decadenza sono state ridefinite. Per gli errori e le omissioni nei dati comunicati ai fini della proposta, fatta eccezione per i casi esclusi dalla disciplina, la decadenza può intervenire soltanto quando dalle irregolarità sia derivato un accertamento.

La riforma conferma quindi l’importanza di distinguere tra la semplice irregolarità suscettibile di correzione e la violazione che, per caratteristiche ed effetti, determina il venir meno del regime concordatario.

Per il professionista, diventa essenziale verificare tempestivamente la natura dell’errore, le modalità di regolarizzazione ammesse e gli effetti che la correzione produce sulle basi imponibili concordate.

Rinnovo, cessazione e modifiche della compagine sociale

Le modifiche normative intervengono anche sulle cause di cessazione del concordato, coordinandole con le nuove disposizioni relative all’esclusione.

Per le adesioni rinnovate vengono previste specifiche eccezioni con riferimento a determinate modifiche della compagine sociale, in particolare all’ingresso di soci o associati che rientrano nei limiti reddituali stabiliti dalla legge.

Sono inoltre precisate le condizioni applicabili alle associazioni e alle società tra professionisti o avvocati che esercitano attività economiche non riconducibili all’ISA applicato individualmente dai singoli soci o associati.

L’analisi delle cause di cessazione resta fondamentale nei casi di trasformazione societaria, riorganizzazione dell’attività, ingresso o uscita di soci e altre operazioni che possono modificare gli elementi rilevanti ai fini del concordato.

Non ogni variazione determina automaticamente la perdita degli effetti dell’accordo: occorre verificare la fattispecie concreta alla luce delle disposizioni applicabili al periodo d’imposta e della natura dell’operazione effettuata.

Determinazione degli acconti: il ritorno al metodo storico

Tra le novità per i contribuenti che rinnovano il concordato rientra la possibilità di determinare gli acconti mediante il metodo storico senza applicare la maggiorazione prevista dalla disciplina ordinaria del CPB.

La modifica interessa un aspetto che può avere effetti immediati sulla liquidità aziendale e professionale. La determinazione degli acconti, infatti, incide sulla distribuzione temporale dei versamenti e sulla pianificazione finanziaria del contribuente.

La scelta del metodo applicabile deve comunque essere effettuata considerando le condizioni previste dalla normativa e la posizione fiscale del soggetto interessato.

I vantaggi fiscali: il concordato conviene davvero?

La certezza preventiva delle basi imponibili rappresenta il principale elemento di interesse del CPB, ma non è sufficiente, da sola, a giustificare l’adesione.

Tra i benefici potenzialmente rilevanti rientrano il regime premiale collegato agli ISA, le limitazioni all’attività di accertamento, gli esoneri dal visto di conformità o dalla garanzia entro determinate soglie e, per i contribuenti che possiedono i requisiti richiesti, la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva sulla parte di reddito concordato eccedente il reddito dichiarato nel periodo precedente.

Le aliquote dell’imposta sostitutiva sono differenziate in funzione del punteggio ISA e possono risultare inferiori a quelle ordinarie applicabili al contribuente. Il beneficio effettivo dipende tuttavia dalla composizione del reddito, dalla posizione fiscale individuale e dalle regole specifiche previste per il biennio interessato.

La convenienza deve essere valutata attraverso una simulazione che consideri almeno tre elementi: il reddito proposto dall’Agenzia, l’evoluzione economica attesa nel biennio e il carico fiscale complessivo nelle diverse ipotesi.

Una proposta apparentemente vantaggiosa potrebbe infatti rivelarsi poco conveniente per un’attività che prevede una contrazione dei ricavi o un aumento significativo dei costi. Al contrario, per un contribuente con prospettive di crescita e risultati economici superiori alle basi imponibili concordate, il regime potrebbe offrire benefici apprezzabili.

La valutazione deve quindi essere personalizzata e non può essere sostituita da un confronto limitato alle sole aliquote fiscali.

Conclusioni

La circolare n. 8/2026 rappresenta un passaggio importante nel consolidamento della disciplina del concordato preventivo biennale. Il coordinamento dei chiarimenti interpretativi e le modifiche introdotte per il biennio 2026-2027 contribuiscono a delineare un quadro più strutturato, soprattutto in materia di accesso, rinnovo, regolarizzazione delle irregolarità e decadenza.

Per imprese e professionisti, la scadenza del 31 ottobre 2026 impone di affrontare la valutazione con un approccio consapevole. Non si tratta soltanto di decidere se accettare una proposta, ma di verificare la correttezza dei presupposti, stimare gli effetti fiscali e finanziari dell’adesione e comprendere le conseguenze di un eventuale scostamento tra risultati attesi e redditività effettiva.

Il concordato può costituire uno strumento utile di pianificazione fiscale, purché la decisione sia preceduta da un’analisi concreta della posizione del contribuente e da una verifica puntuale delle disposizioni applicabili.

Il presente articolo ha finalità informative e divulgative. La disciplina del concordato preventivo biennale è soggetta a specifiche condizioni normative e interpretative; per valutare l’accesso, la convenienza e gli effetti dell’adesione è necessario esaminare la situazione del singolo contribuente.

Indagini bancarie e versamenti sui conti correnti: la Cassazione chiarisce l'onere della prova

 

Le movimentazioni bancarie possono rappresentare, per l’Amministrazione finanziaria, uno degli strumenti più incisivi per ricostruire un reddito non dichiarato. Ma cosa accade quando sul conto corrente di una persona fisica emergono versamenti che non trovano una corrispondenza immediata nella dichiarazione dei redditi?

La risposta arriva dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 25843 del 26 settembre 2026, che torna sul tema delle indagini finanziarie e, in particolare, sull’efficacia della presunzione prevista dall’articolo 32 del D.P.R. 600/1973.

La pronuncia assume particolare rilievo perché ribadisce un principio spesso sottovalutato: la presunzione relativa ai versamenti bancari non è riservata agli imprenditori e ai lavoratori autonomi, ma può operare nei confronti della generalità dei contribuenti.

Il tema, quindi, non riguarda soltanto chi esercita un’attività d’impresa o professionale. Anche il conto corrente di una persona fisica può diventare oggetto di analisi e le somme versate possono assumere rilevanza fiscale, se il contribuente non è in grado di fornire una spiegazione adeguatamente documentata.

Il caso esaminato dalla Cassazione

La vicenda riguardava una persona fisica che ricopriva il ruolo di amministratore di due società operanti nel settore edilizio.

L’Agenzia delle entrate aveva effettuato indagini bancarie sui conti correnti del contribuente, rilevando una serie di versamenti ritenuti non adeguatamente giustificati.

Il quadro complessivo presentava, inoltre, ulteriori elementi di attenzione: il contribuente non aveva presentato dichiarazioni dei redditi per diversi anni e aveva dichiarato un reddito particolarmente contenuto rispetto all'acquisto di un immobile finanziato attraverso un mutuo di importo significativo.

L’Amministrazione finanziaria aveva quindi ricostruito un maggior reddito imponibile per oltre 917 mila euro, facendo leva sulle movimentazioni bancarie.

Il contribuente aveva contestato l’accertamento, sostenendo, tra l’altro, che le somme accreditate sui propri conti derivassero in larga parte dalla restituzione di finanziamenti precedentemente concessi alle società da lui amministrate.

Dopo il rigetto da parte dei giudici tributari di merito, la controversia è arrivata davanti alla Corte di cassazione.

La questione centrale: la presunzione opera anche nei confronti del privato

Uno degli aspetti più rilevanti dell’ordinanza riguarda l’ambito soggettivo dell’articolo 32 del D.P.R. 600/1973.

Secondo la tesi sostenuta dal contribuente, il meccanismo delle indagini bancarie non avrebbe potuto essere applicato nei suoi confronti in quanto persona fisica non titolare di reddito d’impresa o di lavoro autonomo.

La Cassazione ha respinto questa impostazione.

L’articolo 32, letto in combinato disposto con l’articolo 38 del D.P.R. 600/1973, consente infatti all’Amministrazione finanziaria di utilizzare i dati risultanti dalle movimentazioni bancarie nell’ambito dell’accertamento del reddito complessivo delle persone fisiche.

Ne consegue che la presunzione relativa ai versamenti bancari ha carattere generale.

Non è dunque necessario che il contribuente sia un imprenditore o un professionista perché l’Agenzia delle entrate possa valorizzare, in sede di accertamento, le somme accreditate sui suoi conti correnti.

Questo è un passaggio particolarmente importante: la natura privata del conto corrente non impedisce, di per sé, l’applicazione della presunzione.

Versamenti e prelevamenti non hanno però lo stesso trattamento

È importante distinguere tra versamenti e prelevamenti.

La Corte richiama, infatti, anche gli effetti della sentenza della Corte costituzionale n. 228 del 2014, che ha inciso sulla portata della presunzione relativa ai prelevamenti.

Per questi ultimi, la presunzione non può essere applicata indistintamente a tutti i contribuenti, ma opera, nei limiti indicati dalla giurisprudenza costituzionale, nei confronti dei titolari di reddito d’impresa.

Diverso è il discorso per i versamenti.

La loro rilevanza presuntiva può riguardare la generalità dei contribuenti. In presenza di somme accreditate sui conti correnti che non trovano una corrispondenza nella dichiarazione dei redditi, l’Amministrazione può quindi utilizzarle per ricostruire un maggior reddito imponibile.

Naturalmente, si tratta di una presunzione relativa: il contribuente può fornire la prova contraria.

Ed è proprio su questo punto che la pronuncia assume particolare interesse.

Non basta dire da dove provengono i soldi: serve una prova analitica

Il principio forse più importante che emerge dall’ordinanza riguarda le modalità con cui il contribuente deve superare la presunzione.

Non è sufficiente una spiegazione generica dell’origine delle somme.

Se, ad esempio, il contribuente sostiene che determinati versamenti rappresentano la restituzione di finanziamenti precedentemente effettuati a una società, questa circostanza deve essere dimostrata attraverso elementi concreti e verificabili.

La prova deve consentire di collegare la singola movimentazione bancaria alla relativa causa.

In altri termini, davanti a una pluralità di versamenti contestati, non è sufficiente produrre una ricostruzione complessiva o una giustificazione valida soltanto in termini generali.

Occorre dimostrare, per ciascuna operazione rilevante, perché quella specifica somma non costituisca reddito imponibile.

È questa la ragione per cui la Corte parla di prova analitica.

L’onere della prova si sposta sul contribuente

Il meccanismo delineato dall’articolo 32 determina una particolare distribuzione dell’onere probatorio.

Una volta che l’Amministrazione finanziaria abbia acquisito legittimamente i dati bancari e abbia individuato movimentazioni suscettibili di essere ricondotte a operazioni imponibili, entra in gioco la presunzione legale relativa.

Non è quindi necessario che l’Ufficio costruisca, per ogni singolo versamento, una presunzione semplice dotata dei requisiti di gravità, precisione e concordanza previsti dall’articolo 2729 del codice civile.

Sarà il contribuente a dover dimostrare che quelle somme:

• sono già state assoggettate a imposizione;
• non costituiscono reddito;
• oppure sono comunque fiscalmente irrilevanti.

La prova contraria, tuttavia, deve essere concreta e puntuale.

Questo aspetto rende particolarmente importante la corretta conservazione della documentazione relativa ai movimenti finanziari.

Il caso dei finanziamenti soci: un esempio particolarmente significativo

La vicenda esaminata dalla Cassazione offre un esempio utile per comprendere le difficoltà probatorie.

Il contribuente aveva sostenuto che numerosi versamenti derivassero dalla restituzione di somme precedentemente finanziate alle società amministrate.

Una simile circostanza, in astratto, può certamente spiegare l’origine di un accredito e impedirne la qualificazione come nuovo reddito.

Ma non è sufficiente affermarlo.

Occorre poter ricostruire documentalmente il rapporto finanziario: l'effettiva erogazione delle somme, la loro contabilizzazione, la successiva restituzione e la corrispondenza tra i flussi finanziari.

La prova deve, in sostanza, consentire di seguire il percorso economico della somma.

È proprio qui che spesso si concentra il rischio nei contenziosi derivanti da indagini finanziarie: la plausibilità della spiegazione non coincide con la sua dimostrazione.

Perché la documentazione bancaria diventa decisiva

La pronuncia offre quindi uno spunto che va oltre il singolo caso.

La gestione dei rapporti finanziari tra persone fisiche e società, soprattutto quando esistono rapporti di amministrazione, partecipazione o finanziamento, richiede una documentazione coerente e tempestiva.

Un trasferimento di denaro può avere una causa perfettamente lecita e fiscalmente irrilevante, ma se tale causa non è adeguatamente documentata può diventare difficile dimostrarla a distanza di anni.

In questo contesto assumono particolare importanza:

• contratti e accordi di finanziamento;
• evidenza dei bonifici effettuati;
• registrazioni contabili;
• causali dei pagamenti;
• documentazione relativa alle successive restituzioni;
• riconciliazione tra movimentazioni bancarie e scritture contabili.

La tracciabilità finanziaria, pertanto, non è soltanto una questione di ordine contabile: può diventare un elemento essenziale della difesa del contribuente.

Il ruolo del giudice tributario

La Cassazione richiama anche il ruolo del giudice di merito.

La prova fornita dal contribuente deve essere valutata con attenzione, verificando se sia effettivamente idonea a spiegare le singole movimentazioni contestate.

Allo stesso tempo, il contribuente che intenda contestare la valutazione delle proprie prove non può limitarsi a chiedere alla Cassazione una nuova valutazione dei fatti.

Nel caso esaminato, proprio la mancata indicazione puntuale dei documenti posti a fondamento delle giustificazioni addotte ha contribuito al rigetto delle censure.

La Corte di cassazione, infatti, non rappresenta un ulteriore grado di merito: il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme e i vizi della decisione nei limiti previsti dall'ordinamento processuale.

La lezione pratica per i contribuenti

L’ordinanza n. 25843/2026 può essere letta, quindi, non soltanto come una conferma di un orientamento giurisprudenziale, ma come un importante richiamo alla tracciabilità e alla coerenza documentale dei flussi finanziari.

Quando un contribuente riceve somme sul proprio conto corrente, soprattutto se intrattiene rapporti economici con società, familiari, soci o altre persone fisiche, è opportuno che l'origine delle somme sia ricostruibile nel tempo.

In caso di indagine bancaria, infatti, la domanda non sarà soltanto:

“Da dove proviene questa somma?”

La questione decisiva diventa:

“Quale documentazione consente di dimostrare, per questa specifica movimentazione, perché la somma non costituisce reddito imponibile?”

È una differenza apparentemente sottile, ma dal punto di vista della difesa tributaria può essere determinante.

Conclusioni

La pronuncia della Cassazione conferma una linea interpretativa particolarmente rigorosa in materia di indagini finanziarie.

I versamenti bancari possono assumere efficacia presuntiva anche nei confronti delle persone fisiche che non esercitano attività d’impresa o di lavoro autonomo. Una volta operante la presunzione, spetta al contribuente fornire una prova contraria concreta e analitica.

La vera criticità, quindi, non risiede soltanto nella legittimità dell'indagine bancaria, ma nella capacità di ricostruire documentalmente ogni movimentazione rilevante.

Per questo motivo, la corretta gestione dei flussi finanziari e la conservazione della relativa documentazione rappresentano oggi un presidio importante non soltanto sotto il profilo contabile, ma anche in ottica di prevenzione del rischio di accertamento e di eventuale difesa in sede tributaria.

Immobili fantasma e compliance catastale: al via la campagna per far emergere i fabbricati non dichiarati

La campagna di compliance catastale sugli immobili non dichiarati entra nella sua fase operativa. Il Documento programmatico di finanza pubblica 2026 conferma infatti l'avvio di una rilevante attività di ricognizione del territorio nazionale, finalizzata a individuare fabbricati o porzioni di fabbricati che non risultano correttamente rappresentati negli archivi catastali.

L'obiettivo indicato dal Governo è quello di favorire la regolarizzazione spontanea delle posizioni catastali, attraverso l'invio di comunicazioni ai contribuenti. Per il 2026 sono previste circa 20.000 lettere di compliance relative, in particolare, a particelle sulle quali risultano presenti fabbricati non censiti.

Si tratta di un'attività che merita particolare attenzione da parte dei proprietari e dei professionisti chiamati ad assisterli, perché una segnalazione catastale non equivale automaticamente alla contestazione di un abuso edilizio. Prima di procedere a qualsiasi adempimento è quindi necessario ricostruire con precisione la situazione dell'immobile.

La ricognizione del territorio arriva al 96%

Alla base della nuova campagna vi è un'attività di mappatura del territorio realizzata attraverso il confronto tra diverse banche dati e rappresentazioni cartografiche.

In particolare, la ricognizione utilizza le ortofoto AGEA, cioè immagini aeree opportunamente corrette e georeferenziate, mettendole a confronto con la cartografia catastale.

Il principio è relativamente semplice: se dalle immagini aeree emerge la presenza di una costruzione che non trova una corrispondente rappresentazione nelle mappe catastali, quella differenza costituisce un elemento che può essere sottoposto a ulteriori verifiche.

Il Documento programmatico di finanza pubblica segnala che la ricognizione è stata completata in 95 province e avviata in altre quattro, raggiungendo una copertura pari a circa il 96% del territorio nazionale. Il completamento dell'attività è previsto entro la fine del 2026.

È importante, tuttavia, interpretare correttamente questo dato: la copertura del 96% riguarda il territorio interessato dalla ricognizione, non significa che il 96% degli immobili sia stato sottoposto a un accertamento individuale.

Anche l'intelligenza artificiale nella mappatura

L'attività di individuazione delle possibili anomalie catastali si avvale anche di strumenti tecnologici sempre più evoluti.

Gli indirizzi del Ministero dell'Economia e delle Finanze per la politica fiscale 2026-2028 contemplano infatti l'utilizzo di algoritmi di intelligenza artificiale nell'attività di fotointerpretazione delle immagini aeree.

L'intelligenza artificiale può quindi contribuire a individuare, in modo più rapido e sistematico, possibili differenze tra ciò che risulta dalla rappresentazione cartografica e ciò che emerge dalle immagini del territorio.

Questo non significa, però, che l'algoritmo determini automaticamente l'esistenza di un immobile abusivo o non dichiarato.

La segnalazione rappresenta un elemento da verificare. Prima di arrivare a qualsiasi conclusione è necessario confrontare la situazione rilevata con la documentazione catastale, gli atti disponibili e lo stato effettivo dell'immobile.

Cosa sono gli "immobili fantasma

Con l'espressione immobili fantasma si fa riferimento, in termini generali, a costruzioni che risultano presenti fisicamente sul territorio ma che non sono correttamente rappresentate negli archivi catastali.

Le situazioni possono essere molto diverse tra loro.

La segnalazione può riguardare, ad esempio:

• un fabbricato completamente assente dalla banca dati catastale;
• un ampliamento dell'edificio non rappresentato;
• una porzione immobiliare realizzata successivamente rispetto all'ultimo aggiornamento catastale;
• una pertinenza, come un deposito o un'autorimessa, non correttamente censita;
• modifiche che hanno determinato una variazione della consistenza o delle caratteristiche dell'immobile senza il conseguente aggiornamento catastale.

Non tutte queste situazioni, però, hanno necessariamente la stessa origine o le medesime conseguenze.

Un fabbricato potrebbe essere stato regolarmente autorizzato sotto il profilo edilizio, ma non essere stato correttamente dichiarato al Catasto. In altri casi, invece, la difformità catastale potrebbe essere accompagnata da problematiche di natura urbanistico-edilizia.

È proprio per questo che la ricezione di una comunicazione di compliance richiede una valutazione caso per caso.

Cosa fare quando arriva una lettera di compliance catastale

La ricezione della comunicazione non dovrebbe essere affrontata con una semplice presentazione automatica di una pratica catastale.

Il primo passo consiste nell'individuare con precisione la posizione oggetto della segnalazione e verificare se quanto indicato dall'Amministrazione trovi effettivo riscontro.

La verifica dovrebbe prendere in considerazione almeno quattro profili.

1. Identificare l'immobile interessato

Occorre innanzitutto verificare particella, foglio, eventuale subalterno e ogni altro riferimento contenuto nella comunicazione.

È necessario accertare che gli identificativi catastali indicati corrispondano effettivamente all'immobile oggetto della segnalazione.

2. Esaminare la situazione catastale

Successivamente è opportuno acquisire la documentazione catastale disponibile, verificando, a seconda dei casi:

• visure catastali;
• estratti di mappa;
• planimetrie;
• precedenti variazioni catastali;
• eventuali atti di aggiornamento già presentati.

Questa verifica può consentire di comprendere se l'anomalia segnalata sia effettivamente presente o se, invece, derivi da una situazione già regolarizzata o da un disallineamento degli archivi.

3. Confrontare il Catasto con lo stato di fatto

La documentazione deve poi essere confrontata con la situazione reale dell'immobile.

In presenza di dubbi può essere necessario effettuare un sopralluogo e un rilievo, soprattutto quando la segnalazione riguarda ampliamenti, nuove costruzioni o modifiche della sagoma dell'edificio.

4. Verificare la situazione urbanistico-edilizia

Questo è probabilmente il passaggio più delicato.

La verifica catastale deve essere tenuta distinta dalla ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile.

È quindi necessario esaminare, ove rilevante, i titoli edilizi, le autorizzazioni, le pratiche presentate e la documentazione comunale disponibile, per comprendere se lo stato attuale dell'immobile sia coerente con quello risultante dalla documentazione urbanistica.

Catasto e urbanistica sono due piani diversi

Uno degli equivoci più frequenti, anche in occasione delle campagne di compliance, consiste nel considerare equivalenti la regolarità catastale e quella edilizia.

Non è così.

Un immobile non correttamente censito al Catasto non è necessariamente abusivo.

Allo stesso modo, la presenza di un immobile correttamente rappresentato negli archivi catastali non dimostra, di per sé, la sua regolarità urbanistico-edilizia.

Il Catasto ha infatti una funzione essenzialmente fiscale e inventariale. L'aggiornamento catastale serve a rendere coerente la banca dati catastale con la situazione dell'immobile, ma non costituisce uno strumento di sanatoria edilizia.

Di conseguenza, se durante le verifiche emerge una difformità urbanistica, la presentazione di una dichiarazione catastale non risolve automaticamente il problema.

La ricostruzione dello stato legittimo deve essere effettuata secondo la disciplina urbanistico-edilizia applicabile, tenendo conto anche dell'articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

La distinzione è fondamentale: prima di aggiornare il Catasto è opportuno capire quale sia l'effettiva situazione dell'immobile.

Una particolare attenzione agli immobili interessati dai bonus edilizi

La nuova campagna sugli immobili non censiti si affianca a un'altra attività di compliance catastale già avviata dall'Amministrazione finanziaria e collegata agli interventi agevolati con i bonus edilizi.

Il Documento programmatico di finanza pubblica riferisce che nel secondo trimestre 2026 sono state inviate comunicazioni relative a circa 21.600 immobili interessati da interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, totalmente o parzialmente, con risorse pubbliche dal 2019.

Si tratta di un filone di controllo distinto rispetto alla ricerca dei fabbricati completamente non dichiarati.

I due numeri, pertanto, non devono essere sommati né confusi: le circa 20.000 comunicazioni previste per gli immobili non censiti costituiscono una specifica campagna, mentre le 21.600 comunicazioni relative agli immobili interessati dai bonus edilizi appartengono a un diverso ambito di verifica.

Le regolarizzazioni spontanee sono già aumentate

L'attività di controllo e sensibilizzazione produce effetti che vanno oltre le singole lettere inviate ai contribuenti.

Già nel 2025, infatti, il crescente livello di attenzione sulle verifiche catastali connesse ai bonus edilizi ha determinato un significativo aumento delle regolarizzazioni spontanee.

Nel corso dell'anno sono state presentate dichiarazioni di variazione catastale relative a circa 70.000 immobili interessati da interventi agevolati, con un incremento del 25% rispetto all'anno precedente.

Il dato evidenzia un elemento importante: la compliance non si limita necessariamente all'attività successiva alla ricezione di una comunicazione. La prospettiva di controlli più sistematici può indurre i proprietari a verificare preventivamente la propria posizione e ad aggiornare spontaneamente gli archivi.

La lettera non va ignorata, ma nemmeno interpretata automaticamente come un accertamento

La comunicazione di compliance ha una funzione essenzialmente preventiva e mira a favorire l'adempimento spontaneo.

Questo non significa che il contribuente debba procedere automaticamente all'aggiornamento catastale senza prima comprendere la ragione della segnalazione.

Al contrario, una comunicazione di questo tipo dovrebbe essere considerata come il punto di partenza di una verifica strutturata.

È opportuno:

1. leggere attentamente la comunicazione;
2. identificare la particella o il fabbricato interessato;
3. verificare la documentazione catastale;
4. confrontare la documentazione con lo stato di fatto;
5. ricostruire, quando necessario, la situazione urbanistico-edilizia;
6. individuare gli eventuali adempimenti catastali;
7. verificare le modalità e i termini indicati nella specifica comunicazione ricevuta.

Il DPFP non introduce, infatti, un'unica procedura applicabile indistintamente a tutte le situazioni né stabilisce, per il solo fatto della ricognizione territoriale, un termine generale di risposta valido per ogni contribuente.

Le modalità operative devono essere verificate in relazione alla singola comunicazione e alla normativa applicabile.

Cosa cambia per i proprietari

La campagna di mappatura rappresenta un ulteriore passo verso una maggiore integrazione delle informazioni utilizzate dall'Amministrazione finanziaria.

La disponibilità di immagini aeree, cartografia catastale, banche dati e strumenti di analisi automatizzata consente infatti di effettuare controlli territoriali sempre più capillari.

Per i proprietari diventa quindi particolarmente importante verificare che la documentazione catastale sia coerente con la situazione effettiva dell'immobile.

Questo vale non soltanto per gli edifici completamente assenti dagli archivi, ma anche per ampliamenti, pertinenze, modifiche e variazioni della consistenza che potrebbero non essere stati correttamente rappresentati.

La compliance catastale deve però essere affrontata con un approccio prudente: regolarizzare il Catasto non significa regolarizzare automaticamente l'immobile sotto il profilo edilizio.

Conclusioni

La campagna sugli immobili non dichiarati segna una nuova fase dell'attività di controllo del territorio. La ricognizione ha ormai raggiunto una copertura molto ampia e l'Amministrazione dispone di strumenti tecnologici sempre più sofisticati per individuare possibili anomalie.

Le circa 20.000 lettere previste entro la fine del 2026 rappresentano, pertanto, un segnale importante per i proprietari e per i professionisti.

La corretta gestione di una comunicazione di compliance non consiste, tuttavia, nella semplice presentazione di una pratica catastale. È necessario prima comprendere che cosa è stato segnalato, perché è stato segnalato e quale sia l'effettiva situazione dell'immobile.

Solo dopo questa ricostruzione sarà possibile individuare l'eventuale adempimento catastale e, se necessario, affrontare separatamente le eventuali questioni urbanistico-edilizie.

In questa prospettiva, una verifica preventiva della posizione catastale e documentale degli immobili può rappresentare uno strumento utile per intercettare eventuali disallineamenti prima che diventino oggetto di una comunicazione dell'Amministrazione finanziaria.

Contributi INPS soci Srl: utili non distribuiti esclusi dalla contribuzione?

Contributi INPS dei soci di Srl e utili non distribuiti: la Corte di Cassazione chiarisce quando gli utili prodotti dalla società possono entrare nella base imponibile previdenziale del socio lavoratore. La pronuncia n. 25377/2026 valorizza il collegamento tra reddito fiscalmente imputato al socio e contribuzione INPS.

La questione dei contributi INPS dovuti dai soci di Srl è da sempre particolarmente delicata, soprattutto quando il socio partecipa personalmente all'attività dell'impresa ed è iscritto alla Gestione commercianti INPS.

Uno dei dubbi più frequenti riguarda gli utili prodotti dalla Srl ma non distribuiti ai soci: devono essere considerati anche ai fini del calcolo dei contributi previdenziali?

La risposta fornita dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 25377/2026 assume particolare rilievo. Secondo il principio affermato dalla Corte, la semplice produzione di un utile da parte della società non è sufficiente, di per sé, a trasformare quell'importo in reddito personale del socio ai fini previdenziali.

Diventa invece determinante verificare se il reddito sia fiscalmente imputato al socio e debba essere dichiarato ai fini IRPEF.

Utili Srl non distribuiti: si pagano i contributi INPS?

Questa è la domanda centrale per molti soci lavoratori di Srl.

La risposta non può essere semplicemente "sì" o "no", perché occorre distinguere il reddito prodotto dalla società dal reddito fiscalmente attribuito al socio.

Una Srl è infatti un soggetto giuridico distinto dai propri soci. Se la società realizza un utile e decide di accantonarlo a riserva, senza procedere alla distribuzione, tale utile rimane nella sfera della società.

Secondo la Cassazione, quando l'utile non viene fiscalmente imputato al socio e non ricorre un regime fiscale che preveda l'imputazione per trasparenza, non è possibile considerarlo automaticamente reddito personale del socio ai fini della contribuzione INPS.

Il riferimento normativo alla base imponibile previdenziale costituita dai redditi d'impresa denunciati ai fini IRPEF assume, in questo contesto, un ruolo centrale.

In sintesi

Utile prodotto dalla Srl ≠ automaticamente reddito previdenziale del socio.

Per stabilire se siano dovuti i contributi INPS sugli utili della Srl, occorre verificare innanzitutto a chi il reddito sia fiscalmente imputato.

Socio lavoratore Srl e contributi INPS: cosa cambia con la nuova pronuncia

La questione interessa soprattutto il socio lavoratore di Srl iscritto alla Gestione commercianti.

In passato, nelle indicazioni applicative dell'INPS, la determinazione della base imponibile previdenziale dei soci lavoratori è stata ricondotta anche alla quota di reddito d'impresa della società attribuibile al socio in proporzione alla partecipazione agli utili, anche indipendentemente dall'effettiva distribuzione.

La pronuncia della Cassazione introduce una precisazione particolarmente importante.

Non è sufficiente individuare un utile prodotto dalla società: occorre verificare se quel reddito sia fiscalmente riferibile al socio.

La Corte ha infatti ritenuto che non sia possibile trasformare un reddito che continua a essere fiscalmente riconducibile alla società in un reddito personale del socio esclusivamente ai fini previdenziali.

Questo principio può avere particolare rilevanza nelle controversie aventi ad oggetto avvisi di addebito INPS e richieste di contributi previdenziali calcolati anche su utili non distribuiti.

Quando gli utili non distribuiti della Srl non entrano nella base imponibile INPS

Alla luce della pronuncia, la situazione può essere schematizzata nel seguente modo:

Situazione / Rilevanza ai fini dei contributi INPS

Utile della Srl accantonato a riserva e non distribuito / Non entra automaticamente nella base imponibile del socio

Reddito fiscalmente imputato al socio e dichiarato ai fini IRPEF / Può concorrere alla base imponibile previdenziale

Srl che applica il regime di trasparenza fiscale / Il reddito viene imputato al socio anche senza distribuzione

Socio che possiede una partecipazione ma non svolge attività lavorativa / La partecipazione, da sola, non determina l'obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti

Il punto decisivo, quindi, non è soltanto verificare se l'utile sia stato materialmente incassato dal socio.

Occorre soprattutto stabilire come quel reddito è stato trattato fiscalmente.

Contributi INPS sugli utili Srl: attenzione al regime di trasparenza fiscale

Una situazione diversa si verifica quando la Srl ha optato per il regime di trasparenza fiscale disciplinato dagli articoli 115 e 116 del TUIR.

In questo caso il reddito prodotto dalla società viene imputato direttamente ai soci in proporzione alle rispettive quote, indipendentemente dalla sua effettiva percezione.

Questo significa che la mancata distribuzione dell'utile non è, da sola, sufficiente per escludere la rilevanza del reddito in capo al socio.

È quindi fondamentale, quando si analizza la posizione contributiva di un socio di Srl, verificare preliminarmente:

• quale regime fiscale applica la società;
• come viene determinato il reddito;
• a chi viene fiscalmente imputato;
• come il reddito viene indicato nelle dichiarazioni fiscali;
• quale sia la posizione previdenziale del socio.

La Cassazione individua proprio nell'imputazione fiscale del reddito al socio e nel conseguente obbligo di dichiarazione ai fini IRPEF due elementi centrali per valutare la rilevanza previdenziale.

Socio Srl: quando scatta l'obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti INPS?

Un'altra questione da non confondere con quella relativa agli utili è l'obbligo di iscrizione del socio alla Gestione commercianti INPS.

Essere titolare di una quota di una Srl non significa automaticamente essere obbligato al versamento dei contributi previdenziali come socio lavoratore.

È necessario verificare la presenza dei requisiti previsti dalla disciplina previdenziale e, in particolare, l'effettiva partecipazione del socio all'attività dell'impresa.

La distinzione è quindi fondamentale tra:

• socio di capitale, che si limita a detenere una partecipazione;
• socio lavoratore, che svolge abitualmente e prevalentemente attività nell'impresa;
• socio amministratore, la cui posizione può richiedere ulteriori valutazioni previdenziali.

La stessa disciplina richiamata dalla giurisprudenza distingue i redditi derivanti dalla mera partecipazione al capitale dai redditi connessi all'attività lavorativa svolta nella società.

Utili non distribuiti Srl e contributi INPS: chi deve dimostrare l'imponibilità?

Un ulteriore aspetto significativo riguarda l'onere della prova.

La Cassazione ha evidenziato la necessità che l'ente previdenziale dimostri l'imputazione del reddito al lavoratore e, quindi, la sussistenza dei presupposti che rendono quel reddito rilevante ai fini IRPEF.

Nel caso esaminato dalla Corte, gli utili erano stati accantonati e non risultava l'adesione della società al regime di trasparenza fiscale. Per tali ragioni è stata confermata l'esclusione delle somme dalla base imponibile contributiva del socio.

Il principio può essere particolarmente importante nei casi in cui il socio riceva dall'INPS una richiesta di pagamento di contributi calcolati anche su utili rimasti nella società.

Cosa deve verificare il socio lavoratore di una Srl

La pronuncia della Cassazione rende ancora più importante una verifica coordinata degli aspetti societari, fiscali e previdenziali.

In presenza di utili non distribuiti, è opportuno verificare:

1. Il bilancio della società

Occorre individuare l'utile conseguito e verificare la destinazione deliberata dall'assemblea.

2. La delibera di distribuzione o accantonamento

È necessario stabilire se l'utile sia stato distribuito ai soci oppure accantonato, ad esempio, a riserva.

3. Il regime fiscale della Srl

Particolare attenzione deve essere riservata alle società che hanno optato per la trasparenza fiscale.

4. La dichiarazione dei redditi del socio

È necessario verificare se il reddito societario sia stato effettivamente imputato fiscalmente alla persona fisica.

5. La posizione previdenziale

Deve essere verificata l'iscrizione del socio alla Gestione commercianti INPS e la corretta individuazione della relativa base imponibile.

6. Le richieste dell'INPS

In presenza di un avviso di addebito o di una richiesta contributiva, è necessario ricostruire il metodo utilizzato dall'Istituto per determinare l'importo richiesto.

La stessa Cassazione sottolinea l'importanza di esaminare congiuntamente bilanci, destinazione degli utili, regime fiscale, dichiarazioni dei redditi e criteri utilizzati dall'INPS.

Contributi INPS soci Srl: la Cassazione cambia le regole?

È importante non interpretare la pronuncia come una generale esclusione degli utili delle Srl dalla contribuzione previdenziale.

La Cassazione non afferma che gli utili delle Srl non sono mai soggetti a contributi INPS.

Il principio è più circoscritto: la base imponibile previdenziale del socio non può essere determinata considerando automaticamente qualsiasi utile prodotto dalla società, senza verificare l'effettiva imputazione fiscale del reddito alla persona fisica.

La differenza è sostanziale.

Per questo motivo, ogni posizione deve essere analizzata singolarmente, tenendo conto del regime fiscale adottato dalla società e della situazione previdenziale del socio.

Utili Srl non distribuiti e contributi INPS: cosa sapere

La pronuncia n. 25377/2026 della Corte di Cassazione rappresenta un importante punto di riferimento per i soci lavoratori di Srl e per i professionisti che ne seguono gli adempimenti fiscali e previdenziali.

Il principio da tenere presente è chiaro:

L'utile prodotto da una Srl e lasciato nella società non diventa automaticamente reddito personale del socio ai fini dei contributi INPS.

La verifica deve concentrarsi sull'imputazione fiscale del reddito e sulla sua eventuale rilevanza ai fini IRPEF.

Per questo motivo, prima di determinare i contributi previdenziali dovuti da un socio lavoratore, è necessario analizzare con attenzione il bilancio della società, la destinazione dell'utile, il regime fiscale applicato e la dichiarazione dei redditi del socio.

Il nostro Studio

Lo Studio assiste società, soci e amministratori nella verifica degli obblighi fiscali e previdenziali connessi alla partecipazione in Srl, con particolare attenzione alla corretta determinazione della base imponibile INPS e alla gestione delle eventuali contestazioni relative a contributi calcolati sugli utili societari.

Se hai ricevuto una richiesta di contributi INPS relativa a utili non distribuiti della Srl, è opportuno verificare la posizione prima di procedere al pagamento, analizzando la documentazione societaria, fiscale e previdenziale.

Verbale assemblea condominiale: cosa deve contenere, come si redige e quali errori evitare

 

Il verbale dell’assemblea condominiale è il documento che registra lo svolgimento della riunione, le presenze, gli argomenti discussi, le votazioni e le deliberazioni adottate dai condòmini. La sua corretta redazione è fondamentale per poter ricostruire, anche a distanza di tempo, la volontà dell’assemblea e verificare la regolarità delle decisioni assunte.

Ma come si redige correttamente un verbale di assemblea condominiale? Cosa deve contenere? È obbligatorio indicare tutti gli interventi dei condòmini? E cosa succede se il verbale presenta errori o non viene sottoscritto?

Vediamo gli aspetti principali.

Che cos’è il verbale dell’assemblea condominiale

Il verbale di assemblea condominiale è il documento attraverso il quale vengono formalmente registrati i fatti principali relativi alla riunione e le decisioni assunte dall’assemblea.

L’obbligo di redigere il verbale è previsto dall’art. 1136 del Codice civile, secondo cui delle riunioni dell’assemblea deve essere redatto processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Il verbale svolge quindi una funzione essenziale nella gestione del condominio: permette di documentare la costituzione dell’assemblea, le modalità di partecipazione, lo svolgimento delle votazioni e il contenuto delle deliberazioni.

Non è necessario che il documento riporti integralmente ogni singola frase pronunciata durante la riunione. È invece fondamentale che consenta di ricostruire in modo chiaro e verificabile ciò che è avvenuto e, soprattutto, quali decisioni siano state effettivamente assunte.

Cosa deve contenere il verbale di assemblea condominiale

La legge non stabilisce un modello unico e obbligatorio di verbale. Non esiste, quindi, un fac-simile che debba essere necessariamente utilizzato in ogni condominio.

Il verbale deve però contenere tutte le informazioni necessarie per comprendere come si è svolta l’assemblea e per verificare la regolarità delle deliberazioni.

In particolare, è opportuno indicare:

• denominazione del condominio;
• luogo di svolgimento dell’assemblea;
• data e ora della riunione;
• data e ora della prima convocazione e della seconda convocazione, quando prevista;
• modalità di svolgimento dell’assemblea;
• nominativi dei condòmini presenti;
• condòmini assenti;
• eventuali deleghe;
• millesimi rappresentati;
• nominativo del presidente;
• nominativo del segretario;
• singoli punti all’ordine del giorno;
• sintesi degli aspetti rilevanti della discussione;
• eventuali dichiarazioni richieste dai condòmini;
• proposta sottoposta a votazione;
• voti favorevoli, contrari e astenuti;
• millesimi relativi alle diverse posizioni, quando rilevanti;
• maggioranza raggiunta;
• deliberazione finale.

L'obiettivo non è quello di creare un documento particolarmente lungo, ma di fare in modo che chiunque lo legga successivamente possa comprendere cosa è stato deciso dall’assemblea e con quale maggioranza.

Come si redige un verbale di assemblea condominiale

Una buona prassi consiste nel seguire l’ordine dei punti indicati nella convocazione.

Ogni argomento dovrebbe essere trattato in una sezione distinta del verbale, riportando prima gli elementi essenziali della discussione e successivamente la proposta sottoposta all’approvazione dell’assemblea.

Particolare attenzione deve essere riservata alla parte relativa alla votazione.

Una formulazione generica come “l’assemblea approva a maggioranza” può infatti risultare poco chiara se non consente di comprendere quale sia stata la maggioranza raggiunta.

È preferibile specificare, quando necessario:

• numero dei voti favorevoli;
• numero dei voti contrari;
• numero degli astenuti;
• millesimi favorevoli;
• millesimi contrari;
• millesimi degli astenuti;
• esito della votazione.

In questo modo il verbale permette di verificare concretamente il raggiungimento del quorum previsto per quella determinata deliberazione.

Il verbale deve riportare tutti gli interventi dei condòmini?

No. Il verbale dell’assemblea condominiale non deve essere una trascrizione integrale della discussione.

La funzione del verbale è documentare gli elementi essenziali della riunione e le decisioni assunte, non riportare parola per parola tutti gli interventi.

Una sintesi corretta e ordinata è quindi perfettamente compatibile con la funzione del verbale.

Devono tuttavia essere riportate le dichiarazioni che assumono particolare rilevanza rispetto alla deliberazione e, soprattutto, quelle che un condomino abbia espressamente richiesto di inserire.

In questi casi è consigliabile riportare la dichiarazione in maniera sufficientemente precisa, evitando formulazioni che possano alterarne il significato.

Il presidente e il segretario sono obbligatori?

Nella prassi condominiale l’assemblea procede normalmente alla nomina di un presidente e di un segretario.

Il presidente coordina i lavori dell’assemblea, mentre il segretario provvede alla redazione del verbale.

La presenza di queste figure è certamente utile per garantire ordine e chiarezza nello svolgimento della riunione. Tuttavia, la loro mancata nomina non determina automaticamente l’invalidità della deliberazione.

Allo stesso modo, eventuali irregolarità formali del verbale devono essere valutate in relazione alla loro effettiva incidenza sulla possibilità di ricostruire la volontà dell’assemblea.

Il verbale dell’assemblea deve essere firmato?

Nella normale prassi, il verbale viene sottoscritto dal presidente e dal segretario dell’assemblea.

La sottoscrizione rappresenta un'importante garanzia sotto il profilo documentale, ma la sua eventuale mancanza non comporta automaticamente l’invalidità della deliberazione.

Sul punto si è espressa anche la Corte di Cassazione con ordinanza n. 8577 del 29 marzo 2024, escludendo che la mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario determini, di per sé, l’invalidità della decisione assembleare.

È quindi importante distinguere tra una semplice irregolarità formale e una carenza che renda impossibile ricostruire la decisione dell’assemblea.

Cosa prevede il Codice civile sul verbale condominiale

La disciplina del verbale trova il suo principale riferimento nell’art. 1136 c.c., che prevede l’obbligo di redigere il processo verbale delle riunioni dell’assemblea e di trascriverlo nel registro tenuto dall’amministratore.

Anche l’art. 1130 c.c. assume rilievo, stabilendo che nel registro dei verbali delle assemblee siano annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condòmini che ne abbiano fatto richiesta.

Il registro dei verbali rappresenta pertanto la memoria documentale della gestione assembleare del condominio.

Verbale assemblea condominiale: presenze, assenze e deleghe

Uno degli aspetti più importanti nella redazione del verbale riguarda l’identificazione dei partecipanti.

Il documento deve consentire di comprendere quali condòmini fossero presenti, quali assenti e quali fossero rappresentati mediante delega.

È inoltre importante indicare i millesimi rappresentati, soprattutto quando la verifica della maggioranza richiesta per l’approvazione della deliberazione dipende anche dal valore millesimale.

Una corretta indicazione delle presenze consente di verificare innanzitutto la costituzione dell’assemblea e, successivamente, la validità delle singole votazioni.

Verbale assemblea condominiale in videoconferenza

Le assemblee condominiali possono essere svolte anche mediante sistemi di videoconferenza, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.

Quando l’assemblea si svolge da remoto o in modalità mista, il verbale deve indicare con chiarezza le modalità di partecipazione.

È quindi opportuno distinguere i condòmini presenti fisicamente da quelli collegati mediante videoconferenza, così da rendere verificabile la partecipazione di ciascun avente diritto.

Anche in questo caso devono essere riportati gli esiti delle votazioni e le maggioranze raggiunte.

La verbalizzazione deve quindi essere sufficientemente dettagliata da consentire di verificare che i partecipanti siano stati correttamente considerati ai fini della costituzione dell’assemblea e delle successive deliberazioni.

Quali sono gli errori più frequenti nel verbale condominiale?

Una redazione poco accurata del verbale può creare dubbi e, in alcuni casi, alimentare contestazioni sulle deliberazioni.

Tra gli errori più frequenti si possono ricordare:

1. Indicazione generica dei partecipanti

Non è sufficiente indicare genericamente che “sono presenti i condòmini”. È necessario rendere identificabili i partecipanti e le relative quote millesimali.

2. Votazioni formulate in modo generico

La semplice indicazione “approvato a maggioranza” può non essere sufficiente. Quando necessario, devono essere indicati i voti favorevoli, contrari e astenuti e i relativi millesimi.

3. Mancata indicazione del contenuto della deliberazione

Il verbale deve consentire di comprendere con precisione quale decisione sia stata sottoposta all’assemblea e quale sia stata approvata.

4. Mancata verbalizzazione delle dichiarazioni richieste

Se un condomino chiede che una propria dichiarazione venga inserita nel verbale, la richiesta deve essere adeguatamente considerata.

5. Mancata indicazione della partecipazione da remoto

Nelle assemblee online o miste è importante indicare quali partecipanti erano collegati a distanza.

6. Correzioni non documentate

Eventuali modifiche o correzioni devono essere effettuate in modo trasparente, evitando interventi successivi che possano generare dubbi sull’autenticità del documento.

Un verbale condominiale deve essere lungo?

Non necessariamente.

La qualità del verbale non dipende dal numero di pagine, ma dalla sua capacità di rappresentare in modo chiaro e verificabile lo svolgimento dell’assemblea.

Un verbale eccessivamente sintetico può non fornire informazioni sufficienti. Al contrario, una trascrizione molto dettagliata di ogni intervento può rendere difficile individuare le decisioni effettivamente assunte.

Il criterio migliore è quindi quello della completezza essenziale: riportare tutto ciò che serve per comprendere la costituzione dell’assemblea, la discussione dei punti all’ordine del giorno, le votazioni e le decisioni finali.

Perché è importante redigere correttamente il verbale dell’assemblea

Un verbale redatto con attenzione tutela sia il condominio sia i singoli condòmini.

Per l’amministratore rappresenta la documentazione dell’attività svolta e delle decisioni adottate dall’assemblea. Per i condòmini consente di verificare le deliberazioni anche quando non abbiano partecipato personalmente alla riunione.

Una verbalizzazione precisa è particolarmente importante per le decisioni relative a lavori condominiali, approvazione del rendiconto, nomina dell’amministratore, ripartizione delle spese, interventi sulle parti comuni e altre questioni suscettibili di generare contestazioni.

La chiarezza del verbale contribuisce infatti a ridurre le ambiguità e rende più semplice verificare, anche successivamente, la volontà espressa dall’assemblea.

Conclusioni

Il verbale dell’assemblea condominiale è un documento fondamentale per la corretta gestione del condominio. La sua funzione non consiste nel riportare integralmente ogni parola pronunciata durante la riunione, ma nel documentare in modo chiaro e verificabile la costituzione dell’assemblea, gli argomenti affrontati, le votazioni e le decisioni adottate.

Non esiste un modello unico obbligatorio di verbale: ciò che conta è che il documento sia chiaro, preciso, coerente e completo degli elementi necessari a ricostruire la volontà assembleare.

Una corretta verbalizzazione rappresenta quindi una delle principali garanzie di trasparenza nella gestione condominiale e consente di ridurre il rischio di equivoci e contestazioni sulle deliberazioni adottate.