Le locazioni turistiche di breve durata sono diventate una realtà sempre più diffusa, soprattutto nelle grandi città e nelle località a maggiore vocazione turistica. Una diffusione che, in alcuni edifici, può alimentare preoccupazioni legate alla sicurezza, alla gestione degli accessi, alla tranquillità dei residenti e alla fruizione delle parti comuni.
Da qui nasce una domanda concreta: l’assemblea condominiale può modificare il regolamento per vietare l’avvio di nuove locazioni turistiche? E quale maggioranza è necessaria per approvare una simile disposizione?
La risposta richiede di distinguere tra la disciplina delle parti comuni, che rientra nelle competenze dell’assemblea, e le limitazioni all’utilizzo degli immobili di proprietà esclusiva, per le quali valgono regole differenti.
Locazioni brevi: che cosa prevede la normativa?
Un riferimento normativo è rappresentato dall’art. 4 del D.L. 50/2017, che disciplina, sotto il profilo fiscale, le locazioni brevi.
La disposizione riguarda, in particolare, i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente oppure tramite intermediari immobiliari, anche attraverso piattaforme telematiche.
Questa definizione, tuttavia, non esaurisce le questioni che possono emergere in ambito condominiale. La qualificazione fiscale del rapporto non determina, da sola, la legittimità dell’attività sotto ogni altro profilo.
Occorre verificare, infatti, il contenuto del regolamento condominiale, le modalità concrete di utilizzo dell’immobile, l’eventuale presenza di vincoli convenzionali e il rispetto delle disposizioni amministrative applicabili.
Il fatto che una locazione breve sia fiscalmente ammessa non significa, quindi, che qualsiasi modalità di utilizzo dell’appartamento sia automaticamente consentita in ogni condominio.
Il proprietario deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea?
In linea generale, il proprietario può utilizzare e concedere in locazione la propria unità immobiliare senza dover ottenere, per il solo fatto di avviare una locazione turistica breve, una preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Non esiste, infatti, un obbligo condominiale generalizzato di comunicare preventivamente ai condomini ogni contratto di locazione breve o di ottenere una deliberazione autorizzativa.
La situazione cambia, però, quando il regolamento contiene disposizioni specifiche che limitano determinate destinazioni degli immobili o quando le modalità concrete dell’attività producono conseguenze rilevanti sulla vita condominiale.
È pertanto necessario esaminare il regolamento vigente prima di trarre conclusioni sulla legittimità dell’iniziativa.
Un conto è la semplice locazione di un appartamento per brevi periodi; un altro è lo svolgimento di un’attività organizzata che, per caratteristiche e servizi offerti, può assumere una diversa qualificazione. Anche sotto questo profilo, la valutazione deve essere effettuata sulla base delle circostanze effettive.
Il regolamento condominiale può vietare le locazioni turistiche?
Il punto centrale riguarda la possibilità di introdurre un divieto che incida sulle facoltà del proprietario di utilizzare il proprio appartamento.
L’art. 1138 del Codice civile stabilisce che il regolamento condominiale disciplina, tra l’altro, l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e le regole relative all’amministrazione.
Un regolamento approvato secondo le maggioranze ordinarie può disciplinare questi aspetti, ma non può, per il solo fatto di essere stato approvato dall’assemblea, imporre limitazioni ai diritti dei singoli sulle rispettive proprietà esclusive.
La giurisprudenza distingue, infatti, tra disposizioni di natura regolamentare e clausole di natura contrattuale.
Queste ultime possono prevedere limitazioni alle facoltà di godimento delle unità immobiliari, purché siano formulate in modo chiaro ed esplicito e siano validamente accettate dai proprietari interessati.
La Cassazione ha ribadito tale principio, tra le altre, con la sentenza n. 4529 dell’11 febbraio 2022, in materia di efficacia delle clausole contrattuali che limitano l’utilizzo delle proprietà esclusive. https://www.ilcaso.it/sentenze/ultime/27234
Ne consegue che un divieto di destinare gli appartamenti a locazioni turistiche, quando incide sulle facoltà inerenti alla proprietà individuale, non può essere introdotto semplicemente facendo ricorso alla maggioranza assembleare ordinaria.
Quale maggioranza serve per modificare il regolamento?
Per rispondere correttamente occorre considerare la natura della modifica proposta.
Se la disposizione riguarda esclusivamente la gestione delle parti comuni, senza incidere sui diritti individuali, può essere sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del Codice civile, richiamata dall’art. 1138.
Diverso è il caso in cui si voglia introdurre un divieto che impedisca ai proprietari di concedere in locazione i propri appartamenti per finalità turistiche.
In questa seconda ipotesi, la clausola limita una facoltà normalmente compresa nel diritto di proprietà. Per introdurla validamente occorre, in linea generale, il consenso di tutti i proprietari interessati al vincolo, espresso attraverso un accordo di natura contrattuale.
Quando il divieto è destinato a vincolare tutti i condomini e le rispettive unità immobiliari, la soluzione ordinariamente necessaria è dunque l’approvazione unanime, non una semplice deliberazione adottata a maggioranza.
È importante precisare che non basta qualificare formalmente una decisione come modifica del regolamento per renderla legittima: conta il suo contenuto effettivo e l’incidenza che produce sui diritti individuali.
Che cosa succede se nel condominio esiste già una locazione turistica?
La presenza di un appartamento già destinato alle locazioni brevi non impedisce, di per sé, al condominio di affrontare il tema e di valutare l’introduzione di nuove regole.
Occorre, tuttavia, distinguere due situazioni.
La prima riguarda l’uso delle parti comuni. L’assemblea può adottare disposizioni legittime per disciplinare gli accessi, tutelare la sicurezza, preservare il decoro e assicurare una corretta fruizione degli spazi comuni, purché non introduca restrizioni arbitrarie o contrarie ai diritti dei condomini.
La seconda riguarda il divieto di avviare nuove locazioni turistiche. Se la finalità è impedire ai proprietari di utilizzare i propri appartamenti per tale destinazione, la deliberazione a maggioranza non è sufficiente a imporre unilateralmente il vincolo.
La mancata comunicazione preventiva all’assemblea, inoltre, non rende automaticamente illegittima una locazione turistica, in assenza di una specifica disposizione applicabile. Sarà necessario verificare il regolamento vigente e le eventuali norme amministrative pertinenti.
L’amministratore può intervenire in caso di disagi?
Sì, ma entro i limiti delle proprie attribuzioni.
L’amministratore può richiamare i condomini al rispetto del regolamento, attivarsi per la tutela delle parti comuni e sottoporre all’assemblea le questioni che richiedono una decisione collettiva.
Se gli ospiti provocano rumori eccessivi, danneggiano gli spazi comuni o utilizzano impropriamente gli impianti condominiali, possono essere adottate le iniziative consentite dalla legge e dal regolamento.
La presenza di locazioni brevi non giustifica, invece, automaticamente un divieto generalizzato. Eventuali contestazioni devono essere fondate su disposizioni applicabili o su comportamenti concretamente lesivi dei diritti altrui.
Per questo motivo, prima di avviare iniziative formali, è opportuno acquisire il testo integrale del regolamento, verificare la natura delle clausole esistenti e documentare gli eventuali problemi riscontrati.
Conclusioni: attenzione alla natura del divieto
La questione delle locazioni turistiche in condominio non può essere risolta individuando una maggioranza assembleare valida per ogni situazione.
Se l’obiettivo è disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e prevenire disagi concreti, l’assemblea può intervenire nell’ambito delle proprie competenze.
Se, invece, si vuole vietare ai proprietari di avviare nuove locazioni turistiche nelle rispettive unità immobiliari, la modifica incide sulle facoltà connesse alla proprietà esclusiva e richiede, in linea generale, un accordo contrattuale unanime dei soggetti vincolati.
Prima di deliberare, è quindi consigliabile verificare attentamente il regolamento vigente e formulare la proposta in modo coerente con la finalità perseguita.
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